Затянувшееся строительство: как инвестору защитить свои права на досудебной стадии и в суде.

1. Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости – проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Причем эта проблема характерна как для квартир, так и для нежилых помещений.

В юридическую компанию «Капитал право» часто обращаются граждане и организации, вложившие деньги в строительство и столкнувшиеся с такой ситуацией. Как же можно защитить свои права?

В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками:

1) Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (поскольку договор долевого участия в строительстве и ему подобные не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора Инвестор рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого, Инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения Застройщиком договора (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств Застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры.

Необходимо обратить внимание на следующее. Согласно п. 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.

На наш взгляд, возможность требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует инвестору возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. То есть, согласно ст. 393 ГК инвестору необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.

2) Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.

Итак, дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности.

Кроме того, до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре (п. 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве").

Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию, нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.

Вместе с тем, поскольку Инвестор исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в арбитражный суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы на указанную квартиру не было прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию. Так, юристы ЮК «Капитал право» в своей практике сталкивались со случаями двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам. В конце концов, собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков (ст. 398 ГК РФ). Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в Росрегистрации.

Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Представим себе следующую ситуацию: организация заключила договор инвестирования строительства офисных помещений. Срок предоставления инвестору офисных помещений нарушен. В итоге, для того, чтобы не оказаться на улице, организация должна арендовать аналогичные помещения. Но по каким-то причинам она этого не делает (допустим, нет денег). В итоге приходится сворачивать хозяйственную деятельность. Полагаем, что суммы, которые надо было затратить на оплату пользования аналогичными помещениями подлежат взысканию с ответчика, даже если реально они не были затрачены. Как разъяснил Верховный суд РФ «необходимо учитывать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно было произвести для восстановления нарушенного права».

По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.

Как указал в своем постановлении от 3 марта 2003 года Федеральный арбитражный суд Московского округа «…исчисляя размер неполученных доходов истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается.

К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено».

Таким образом, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.)

Итак, если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, инвесторы могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, иных убытков, либо с иском о признании права на такой объект.

2. В случае, если инвесторами являются граждане, то ситуация меняется в несколько лучшую сторону (для граждан). Допустим, граждане заключили договор долевого строительства и просрочка сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, гражданам составила более года.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Исходя из этого, как было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителя. Основанием является то, что очень часто отношения инвестора и застройщика сводятся к тому, что инвестор оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит.

Итак, вместе с гражданами-инвесторами настаиваем на применении Закона о защите прав потребителей. Согласно ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену выполнения работы.

Так, например, гражданин заключил инвестирования строительства жилья и внёс оплату в размере 750000 рублей. Согласно ст. 28 указанного Закона, сумма неустойки составит аналогичную сумму без учета индексации. Однако, в случае предъявления иска в суд, судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки в случае, если придет к выводу о несоразмерности нарушения обязательств (несоблюдение сроков) сумме неустойки. Также согласно ст. 15 Закона подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Помимо Закона о защите прав потребителя, гражданин-инвестор может использовать способы, указанные в части 1 настоящей статьи.

Название: Затянувшееся строительство: как инвестору защитить свои права на досудебной стадии и в суде.
Детальное описание: 1. Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости – проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Причем эта проблема характерна как для квартир, так и для нежилых помещений.

В юридическую компанию «Капитал право» часто обращаются граждане и организации, вложившие деньги в строительство и столкнувшиеся с такой ситуацией. Как же можно защитить свои права?

В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками:

1) Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (поскольку договор долевого участия в строительстве и ему подобные не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора Инвестор рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого, Инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения Застройщиком договора (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств Застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры.

Необходимо обратить внимание на следующее. Согласно п. 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.

На наш взгляд, возможность требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует инвестору возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. То есть, согласно ст. 393 ГК инвестору необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.

2) Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.

Итак, дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности.

Кроме того, до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре (п. 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве").

Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию, нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.

Вместе с тем, поскольку Инвестор исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в арбитражный суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы на указанную квартиру не было прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию. Так, юристы ЮК «Капитал право» в своей практике сталкивались со случаями двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам. В конце концов, собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков (ст. 398 ГК РФ). Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в Росрегистрации.

Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Представим себе следующую ситуацию: организация заключила договор инвестирования строительства офисных помещений. Срок предоставления инвестору офисных помещений нарушен. В итоге, для того, чтобы не оказаться на улице, организация должна арендовать аналогичные помещения. Но по каким-то причинам она этого не делает (допустим, нет денег). В итоге приходится сворачивать хозяйственную деятельность. Полагаем, что суммы, которые надо было затратить на оплату пользования аналогичными помещениями подлежат взысканию с ответчика, даже если реально они не были затрачены. Как разъяснил Верховный суд РФ «необходимо учитывать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно было произвести для восстановления нарушенного права».

По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.

Как указал в своем постановлении от 3 марта 2003 года Федеральный арбитражный суд Московского округа «…исчисляя размер неполученных доходов истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается.

К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено».

Таким образом, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.)

Итак, если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, инвесторы могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, иных убытков, либо с иском о признании права на такой объект.

2. В случае, если инвесторами являются граждане, то ситуация меняется в несколько лучшую сторону (для граждан). Допустим, граждане заключили договор долевого строительства и просрочка сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, гражданам составила более года.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Исходя из этого, как было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителя. Основанием является то, что очень часто отношения инвестора и застройщика сводятся к тому, что инвестор оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит.

Итак, вместе с гражданами-инвесторами настаиваем на применении Закона о защите прав потребителей. Согласно ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену выполнения работы.

Так, например, гражданин заключил инвестирования строительства жилья и внёс оплату в размере 750000 рублей. Согласно ст. 28 указанного Закона, сумма неустойки составит аналогичную сумму без учета индексации. Однако, в случае предъявления иска в суд, судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки в случае, если придет к выводу о несоразмерности нарушения обязательств (несоблюдение сроков) сумме неустойки. Также согласно ст. 15 Закона подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Помимо Закона о защите прав потребителя, гражданин-инвестор может использовать способы, указанные в части 1 настоящей статьи.

Возврат к списку