Приобретение жилья на стадии строительства (по инвестиционному договору, договору долевого участия в строительстве). Особенности, порядок, проблемы. Как отстоять свои права в суде.

Наша организация может осуществить полное юридическое сопровождение приобретения квартир в новостройках, коттеджей, земельных участков (проверка фирм по нашим источникам, анализ текста договора, рекомендации по изменению, а так же проверка документов и иные необходимые действия). Так же специализируемся на ведении любых дел, связанных с долевым строительством, в судах. Телефон для консультаций – 319-56-39.

Приобретение жилья на стадии строительства (по инвестиционному договору, договору долевого участия в строительстве). Особенности, порядок, проблемы. Как отстоять свои права в суде.

C 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.” В связи с этим все, что написано в данной статье, справедливо применительно к ситуациям, когда разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года, либо если договор был заключен до 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года (или не получено вообще до этого срока) рекомендуем ознакомиться с данной статьей, написанной на основе нового закона.

1. Что такое “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. Плюсы и минусы.

2. Заключение договора: Какие положения обязательно должны быть в инвестиционном договоре для гарантии прав инвестора, какие документы должны Вам показать при заключении договора.

3. Учетная регистрация инвестиционного договора в документах компании и в органе государственной власти (в Москве и Московской области).

4. Сдача дома в эксплуатацию. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру.

5. Нарушение условий договора. Как отстоять свои права в суде.

Как показывает анализ рынка недвижимости, достаточно большое число людей заключают договоры, направленные на приобретение жилья, еще на этапе строительства. Преимущества приобретения недвижимости по инвестиционным договорам, договорам долевого участия в строительстве очевидны. Во-первых, стоимость такого жилья значительно ниже, чем в уже построенном доме, во-вторых, права на наиболее выгодные квартиры приобретаются еще на стадии, когда нет даже котлована, и купить квартиру в понравившемся доме уже после его сдачи часто бывает сложно или дорого, не в последнюю очередь из-за того, что большую часть квартир приобретают посредники с целью последующей перепродажи. Наряду с плюсами существуют и существенные минусы такого способа приобретения жилья. Во-первых, приобретающее таким способом недвижимость лицо не может осмотреть объект недвижимости и оценить его качество, т.к. дом еще не построен, во-вторых, опять же, поскольку объект еще не сдан госкомиссии, и не прошел обмеры БТИ, невозможно заключить договор купли-продажи (в наибольшей степени гарантирующий интересы приобретателя недвижимости) и приходится заключать какой-то иной договор (какой – будет рассмотрено далее). В третьих, часто встречается несоблюдение сроков строительства, причем значительное (год и более). Так же возможны проблемы с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру. Рассмотрим эти проблемы и как с ними бороться, подробнее.

1. Что такое “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. Каким законодательством руководствоваться.

В Гражданском кодексе нет отдельной главы, посвященной такой разновидности договора, как “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. В связи с этим юристы высказывают различные точки зрения на природу и правовое регулирование данных договоров. Основных точек зрения три. 1. Одни считают, что это особый вид договора, заключаемый на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Данная точка зрения разделяется большинством строительных компаний и многими судами. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г.). 2. Другие считают что это договор о совместной деятельности и предлагают применять к нему положения главы 55 Гражданского кодекса (Простое товарищество). Данная точка зрения наименее аргументирована. Например, как указал Верховный суд РФ, “…участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.” Т. е. видно, что рассматриваемые нами договоры не могут быть договорами о совместной деятельности. Тем не менее, если компания, с которой Вы заключили договор, настаивает на том, что это именно договор о совместной деятельности, Вы можете требовать от компании полного отчета о деятельности, предоставления бухгалтерских документов и иной документации, а так же требовать свою долю в прибыли от деятельности компании, осуществляемой в рамках совместной деятельности. 3. Третьи полагают, что заключая инвестиционный договор стороны на самом деле оговаривают в нем такие условия, которые характерны для договора строительного подряда, и предлагают применять к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде. Данная точка зрения строительными компаниями не разделяется по причинам, которые будут указаны ниже. Основная причина развернувшейся дискуссии кроется в том, что если встать на третью точку зрения, то к правоотношениям, которые возникают из договора строительного подряда, в случае если одной из сторон выступает строительная компания, а другой – гражданин, инвестирующий средства в приобретение квартиры для собственных нужд, должен применяться Закон “О защите прав потребителей”, что крайне невыгодно для строительных компаний и, наоборот, очень выгодно для гражданина даже в случае незначительного нарушения строительной компанией договора. В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности для определения их природы необходимо исходить из содержания, а не из наименования и содержащихся ссылок на нормативные акты. Проведенный автором в ходе осуществления адвокатской деятельности по сопровождению сделок практический анализ большого количества договоров, предлагаемых к подписанию строительными и риэлтерскими компаниями Москвы и Московской области позволяет прийти к выводу, что основная масса инвестиционных договоров фактически являются договорами строительного подряда и к ним должны применяться нормы закона “О защите прав потребителей”. В то же время, встречаются и договоры, к которым этот закон применить проблематично даже на теоретическом уровне, а так же существует нежелание судов руководствоваться этим законом, хотя в последнее время многие суды все же его применяют, пусть и осторожно, поэтому большое внимание следует уделить тексту предлагаемого к подписанию договора. Точку зрения о применении закона “О защите прав потребителей” разделяется и Верховный суд РФ (Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), а так же Государственным комитетом по антимонопольной политике, который указывает в своем Разъяснении от 9 января 1996 года: “Договоры на строительство жилья гражданам на практике имеют название, не соответствующее содержанию договора. Часто заключаются так называемые договоры "о совместной деятельности", "долевом инвестировании" по своему содержанию являющиеся договором подряда … Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей. ” Аналогичное положение содержится и в Разъяснении, утвержденном приказом ГАК РФ от 20 мая 1998 г. N 160. На практике многие суды неохотно применяют законодательство о защите прав потребителей. Это связано прежде всего с тем, что ст. 28 Закона “О защите прав потребителей” предусматривает право гражданина в случае просрочки исполнения по договору потребовать уменьшения цены приобретаемой квартиры, а так же требовать выплаты неустойки в размере трех процентов за каждый день просрочки (но не более цены договора). Т.е. если просрочка сдачи дома в эксплуатацию составит более месяца и применить законодательство о защите прав потребителей, то гражданин вправе потребовать от строительной компании выплаты ему суммы, равной полной цене квартиры (т.е. фактически возврата внесенных средств). При этом обязанность предоставить квартиру у застройщика сохраняется. Конечно, застройщики не могут допустить того, что из-за просрочки сдачи дома более чем на 1 месяц они фактически будут обязаны вернуть гражданину деньги и предоставить квартиру. Однако В последнее время суды все чаще стали применять законодательство о защите прав потребителей, но обычно уменьшают размер взыскиваемой неустойки. Более подробно вопрос о защите прав в суде будет рассмотрен в п. 5 статьи.

2. Заключение договора: Какие положения обязательно должны быть в инвестиционном договоре для гарантии прав инвестора, какие документы должны Вам показать при заключении договора.

Перед заключением договора рекомендуется тщательно проверить предлагающую заключить договор компанию (что она строила, когда, с каким результатом). Часто предлагается к подписанию договор уступки права требования по инвестиционному договору. В этом случае необходимо проверить так же компанию, уступающую право требования. Следует иметь в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования по которому уступается, без согласования со строительной компанией. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, так же наличие документов, дающих право на строительство дома:

1. Инвестиционного контракта с Администрацией органа местного самоуправления, либо исполнительного органа субъекта Федерации (например, при инвестировании в строительство коттеджа).

2. Договора аренды земельного участка для строительства.

3. Разрешения на строительство, разрешения на производство строительно-монтажных работ. Представляет собой комплект документов.

4. Часто необходимо изучить и иные документы (акты экологической экспертизы и другие) При отсутствии данных документов строительство будет незаконным.

В предлагаемом к подписанию договоре должны содержаться следующие условия:

1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом может указываться номер квартиры, либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором квартира была бы помечена.

2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, например “ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию – 2 квартал 2008 года”. На практике просрочкой считается сдача дома позднее 3 квартала 2008 года.

3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а так же положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае, если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка будет взыскиваться на основании договора

5. Должен быть четко прописан механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока

6. Должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

7. Содержать положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а так же ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.

8. Положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру

9. Обязанность застройщика выдать Вам на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому Вашему требованию (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.) В целом хочется сказать, что не должно быть так, что у гражданина по договору есть только право получить квартиру, а все остальные права – у застройщика. Часто бывает, что застройщики, избалованные большим количеством клиентов, отказываются вносить изменения в договор. Подписывать ли такой договор – каждый решает сам, но лучше поискать более сговорчивую компанию. Также настоятельно рекомендуем при подписании договора проконсультироваться у независимого юриста, а не у риэлтера, который осуществил Вам подбор данного варианта строительства, и заинтересован в сделке.

3. Сдача дома в эксплуатацию. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру.

Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии. Подписание данного акта означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а так же иным предъявляемым к жилым зданиям нормативам и требованиям. Однако в договоре инвестирования могут быть предусмотрены дополнительные требования к квартире (наличие или отсутствие чистовой отделки, межкомнатных перегородок). Гражданин принимает квартиру по акту приема-передачи уже от застройщика. Если имеются претензии к качеству квартиры такой акт нельзя подписывать до устранения всех недостатков.

В случае наличия спора необходимо обратиться в экспертную организацию для подготовки заключения и написать мотивированную претензию застройщику. В случае отказа в ее удовлетворении - обращаться в суд. В то же время нельзя требовать производство работ, не предусмотренных в договоре, если квартира соответствует предъявляемым законодательством к жилым помещениям требованиям. После производства обмеров БТИ, составления паспорта домовладения, присвоения адреса и производства иных необходимых действий застройщик подает документы на регистрации права собственности в Росрегистрацию. Процесс оформления документов достаточно длительный и может осуществляться в течение нескольких месяцев. После завершения этого процесса инвестору выдается свидетельство о праве собственности на квартиру и он становится полноправным собственником квартиры. Нередки случаи, когда застройщик (риэлтор) затягивает подачу документов на регистрацию (например, необоснованно требуя доплаты). В этом случае гражданин вправе получить документы на руки и самостоятельно подать их в регистрирующий орган. Рекомендуется делать это с помощью юриста.

4. Нарушение условий договора. Как отстоять свои права в суде.

Наиболее часто застройщики нарушают условия договоров о сроке сдачи объекта в эксплуатацию (иногда до 2-х лет и более), о качестве предоставляемой недвижимости и об отсутствии прав третьих лиц на объект недвижимости. Так же возможны ситуации, при которых застройщики неправомерно требуют доплаты, обусловливая оформление документов о собственности внесением сумм в связи с удорожанием строительства.

1. Нарушение условия договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию

Данное нарушение является наиболее распространенным. При этом возможность предъявления к застройщику каких-либо требований в большой степени зависит от содержания договора. В частности, гражданин вправе : 1. Требовать выплаты неустойки в размере трех процентов за каждый день просрочки (но не более цены договора), ссылаясь на ст. 28 Закона “О защите прав потребителей”. По этому закону Вы так же можете поручить выполнение работы по строительству третьим лицам и потребовать от застройщика возмещения Вам затраченных средств (актуально для приобретающих жилье в коттеджном поселке по договору инвестирования, т.к. в многоквартирном доме это невозможно физически), расторгнуть договор с возвратом всей уплаченной суммы, потребовать уменьшения цены, а так же возмещения убытков. По уже рассмотренным причинам, с применением законодательства о защите прав потребителей могут возникнуть проблемы, но если быть достаточно настойчивым добиться применения этого законодательства можно. В последнее время наметились положительные сдвиги по этому вопросу, суды все чаще встают на сторону граждан, хотя неустойка часто снижается судом (например, гражданин просит взыскать 1 200 000 рублей неустойки (100% уплаченной суммы), а суд взыскивает 500 000 рублей и т.п.). В связи с вышесказанным, мы рекомендовали бы обращаться в суды, т.к в итоге если не всю стоимость, то какую-то ее часть можно у строительной компании отсудить, при этом квартиру как правило рано или поздно гражданин получает. Кроме того, сейчас наметилась тенденция к увеличению взыскиваемой судами неустойки.

2. Если обосновать применение законодательства о защите прав потребителей не удастся, то на основании общих норм и договора вы в любом случае можете требовать: - выплаты неустойки, предусмотренной договором - возмещения Вам всех причиненных нарушением срока сдачи дома в эксплуатацию убытков. Например, если Вы вынуждены были из-за просрочки сдачи дома снимать квартиру, то квартирная плата составит ваши убытки и их можно взыскать через суд. Возможно возмещение и иных убытков (переплата процентов банку за кредит, который брался на данную стройку, в связи с разницей между ставками банка на строящееся жилье и готовое). Для того, чтобы с уверенностью сказать, чего можно добиться в каждой конкретной ситуации необходим анализ договора, который лучше всего поручить грамотному юристу.

2. Нарушение требований к качеству предоставляемой недвижимости:

При заключении договора в нем обычно указываются только самые общие требования к качеству предоставляемой недвижимости. Если какое либо из условий договора нарушается, то гражданин вправе требовать устранения этого нарушения и возмещения причиненных этим нарушением убытков. Т.е. Вы можете потребовать от строительной организации устранить дефекты и до их полного устранения не подписывать акт приема-передачи квартиры. Следует иметь в виду, что помимо оговоренных в договоре, квартира должна соответствовать строительным и иным нормам и правилам, а так же архитектурному проекту. Ознакомится с этими нормами можно в специальной законодательной базе, с проектом можно ознакомиться у застройщика или в архитектурной организации (при обращении в суд можно истребовать документы, относящиеся к Вашей квартире, по судебному запросу). При подписании акта принятия дома в эксплуатацию предполагается, что он всем необходимым нормативам соответствует, поэтому, если Вы считаете что это не так, необходимо обращение в специализированную организацию, а в случае обращения в суд – назначение строительно-технической экспертизы (как впрочем и для установления несоответствия качества недвижимости условиям договора).

3. Наличие прав третьих лиц на объект недвижимости

Иногда выясняется (хотя в последнее время это встречается все реже), что на одну и ту же квартиру претендует 2 и более лица (был подписан аналогичный договор с двумя лицами). Чтобы исключить такую ситуацию, необходимо предусмотреть в договоре ответственность застройщика в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру, а в случае невозможности – предоставить денежную компенсацию по рыночной стоимости на момент выплаты. Но если она все же возникла, то приоритет в получении квартиры имеет лицо, подписавшее договор раньше (первым). Лицо, подписавшее договор позже (т.е. на уже реализованный объект) может требовать со строительной компании возмещения убытков. Кроме того, если выяснится наличие двух договоров на 1 объект, это может служить основанием для возбуждения уголовного дела (мошенничество). Еще раз хочу подчеркнуть, что такие случаи носят в настоящее время единичный характер, но все же бывают, поэтому подходить к заключению договора и проверке компании нужно особенно тщательно. Обычно в таких случаях возникает долгий судебный процесс, требующий участия профессиональных юристов. Иногда возникают споры между будущими соседями по этажу, кому какая квартира должна быть предоставлена. Это бывает, когда явно не указан адрес квартиры, а указана только секция и этаж. Такие споры решаются на основании технической документации на дом, а если это невозможно, обычно стороны все же приходят к какой-то договоренности. Рекомендуется при заключении договора максимально подробно оговаривать место нахождения Вашей будущей квартиры.

4. Затягивание процесса оформления квартиры в собственность.

В случае, если застройщик или риэлтер затягивает процесс оформления квартиры в собственность, например, требуя доплаты, можно подать иск об истребовании у застройщика документов, относящихся к Вашей квартире и заняться регистрацией самостоятельно, либо с помощью юриста. Так же это целесообразно делать и потому, что оплата за действия по регистрации права собственности обычно значительно завышена (1-1.5% от цены сделки за сбор и подачу документов явно несоразмерная цена за такую работу). Также гражданин может потребовать обязать застройщика зарегистрировать право собственности, но в этом случае могут возникнуть проблемы с исполнением решения суда.

В случае, если застройщик не подает документы для регистрации права собственности в регистрационную службу, затягивает передачу квартиры, необходимо обращаться в суд с исками о признании права собственности на квартиры. При этом при положительном исходе суда, можно получить свидетельство о регистрации права собственности уже через 4-5 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, тогда как внесудебное получение свидетельства может растянуться на долгие годы.

Возможны и иные нарушения, например связанные с отказом от подписания основного договора инвестирования на условиях предварительного договора, невыполнением своих обязательств посредническими структурами (агентствами недвижимости и т.п.).

5. Если Вы решили отказаться от исполнения договора и взыскать убытки - можно получить сумму, в несколько раз превышающую внесенную. Нередки ситуации, когда гражданин не хочет ждать завершения строительства, осуществляемого с серьезным нарушением предусмотренных договором сроков, либо еще до наступления срока становится очевидным, что строительство не будет окончено в срок. В данном случае он может написать застройщику заявление об отказе от исполнения договора и возврате внесенных денежных средств. Многие застройщики идут на это, особенно если в договоре предусмотрены штрафные санкции за его неисполнение. Однако не все знают, что возможно не только потребовать возврата внесенных денежных средств но и возмещения убытков - денежных средств, которые будут необходимы Вам для заключения договора инвестирования в настоящий момент (если срок сдачи дома по договору не наступил, но очевидно, что он не будет соблюден), либо для приобретения жилья на вторичном рынке (если срок наступил). Для определения убытков необходимо заказать заключение независимого оценщика. С учетом роста цен и разницы в цене прав инвестирования на различных этапах, и тем более стоимости жилья в готовом доме, разница может быть весьма значительной (часто можно требовать выплаты суммы, в несколько раз большей, чем внесенная). Так же при просрочке можно требовать и выплаты неустойки. Для более подробной консультации Вы можете записаться на прием. Однако в данном случае необходимо оценить финансовое состояние застройщика. Конечно, если застройщик проблемный, возможны сложности с исполнением решения суда. Но чем раньше Вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить хоть что-то, т.к. получив исполнительный лист, Вы сможете его предъявить в службу судебных приставов-исполнителей раньше.

В последнее время участились случаи требования застройщиком доплат в связи с тем, что первоначально по проекту в доме были лоджии или балконы, а после сдачи дома они вдруг превратились в "веранды". Соответственно веранда уже считается с коэффициентом 1, тогда как лоджия - 0.5 а балкон - 0.3. Причину такого чудесного превращения понять несложно - еще один способ получить деньги с дольщика. Бороться с данной проблемой можно и нужно. СНиПы и другие документы четко определяют что такое балкон и чем он отличается от лоджии и веранды. В случае несогласия с застройщиком гражданин может заказать обследование у лицензированной организации и получить акт, в котором будет написано, чем является летнее помещение, и уже с этим актом можно обращаться в суд. Практика по таким делам уже начала формироваться.

В целом хочется сказать, что приняв решение приобрести квартиру в строящемся доме, дом в коттеджном поселке, Вы должны подойти к заключению договора максимально ответственно. Проверить заключающую договор фирму, проанализировать текст договора, проверить наличие полного комплекта документов, которые необходимы для начала строительства. При этом сложно обойтись без помощи грамотного специалиста. Если у Вас возникнут дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашим юристам. Мы можем проанализировать договор, предоставить Вам информацию по объекту и по фирме, обеспечить полное сопровождение сделки.

У нас есть много клиентов, которые бесконечно благодарны нам за то, что в результате проведенной нами грамотной и своевременной юридической работы, мы спасли их миллионы. Телефон для консультаций 319-56-39.


Название: Приобретение жилья на стадии строительства (по инвестиционному договору, договору долевого участия в строительстве). Особенности, порядок, проблемы. Как отстоять свои права в суде.
Детальное описание: 

Наша организация может осуществить полное юридическое сопровождение приобретения квартир в новостройках, коттеджей, земельных участков (проверка фирм по нашим источникам, анализ текста договора, рекомендации по изменению, а так же проверка документов и иные необходимые действия). Так же специализируемся на ведении любых дел, связанных с долевым строительством, в судах. Телефон для консультаций – 319-56-39.

Приобретение жилья на стадии строительства (по инвестиционному договору, договору долевого участия в строительстве). Особенности, порядок, проблемы. Как отстоять свои права в суде.

C 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.” В связи с этим все, что написано в данной статье, справедливо применительно к ситуациям, когда разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года, либо если договор был заключен до 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года (или не получено вообще до этого срока) рекомендуем ознакомиться с данной статьей, написанной на основе нового закона.

1. Что такое “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. Плюсы и минусы.

2. Заключение договора: Какие положения обязательно должны быть в инвестиционном договоре для гарантии прав инвестора, какие документы должны Вам показать при заключении договора.

3. Учетная регистрация инвестиционного договора в документах компании и в органе государственной власти (в Москве и Московской области).

4. Сдача дома в эксплуатацию. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру.

5. Нарушение условий договора. Как отстоять свои права в суде.

Как показывает анализ рынка недвижимости, достаточно большое число людей заключают договоры, направленные на приобретение жилья, еще на этапе строительства. Преимущества приобретения недвижимости по инвестиционным договорам, договорам долевого участия в строительстве очевидны. Во-первых, стоимость такого жилья значительно ниже, чем в уже построенном доме, во-вторых, права на наиболее выгодные квартиры приобретаются еще на стадии, когда нет даже котлована, и купить квартиру в понравившемся доме уже после его сдачи часто бывает сложно или дорого, не в последнюю очередь из-за того, что большую часть квартир приобретают посредники с целью последующей перепродажи. Наряду с плюсами существуют и существенные минусы такого способа приобретения жилья. Во-первых, приобретающее таким способом недвижимость лицо не может осмотреть объект недвижимости и оценить его качество, т.к. дом еще не построен, во-вторых, опять же, поскольку объект еще не сдан госкомиссии, и не прошел обмеры БТИ, невозможно заключить договор купли-продажи (в наибольшей степени гарантирующий интересы приобретателя недвижимости) и приходится заключать какой-то иной договор (какой – будет рассмотрено далее). В третьих, часто встречается несоблюдение сроков строительства, причем значительное (год и более). Так же возможны проблемы с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру. Рассмотрим эти проблемы и как с ними бороться, подробнее.

1. Что такое “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. Каким законодательством руководствоваться.

В Гражданском кодексе нет отдельной главы, посвященной такой разновидности договора, как “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. В связи с этим юристы высказывают различные точки зрения на природу и правовое регулирование данных договоров. Основных точек зрения три. 1. Одни считают, что это особый вид договора, заключаемый на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Данная точка зрения разделяется большинством строительных компаний и многими судами. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г.). 2. Другие считают что это договор о совместной деятельности и предлагают применять к нему положения главы 55 Гражданского кодекса (Простое товарищество). Данная точка зрения наименее аргументирована. Например, как указал Верховный суд РФ, “…участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.” Т. е. видно, что рассматриваемые нами договоры не могут быть договорами о совместной деятельности. Тем не менее, если компания, с которой Вы заключили договор, настаивает на том, что это именно договор о совместной деятельности, Вы можете требовать от компании полного отчета о деятельности, предоставления бухгалтерских документов и иной документации, а так же требовать свою долю в прибыли от деятельности компании, осуществляемой в рамках совместной деятельности. 3. Третьи полагают, что заключая инвестиционный договор стороны на самом деле оговаривают в нем такие условия, которые характерны для договора строительного подряда, и предлагают применять к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде. Данная точка зрения строительными компаниями не разделяется по причинам, которые будут указаны ниже. Основная причина развернувшейся дискуссии кроется в том, что если встать на третью точку зрения, то к правоотношениям, которые возникают из договора строительного подряда, в случае если одной из сторон выступает строительная компания, а другой – гражданин, инвестирующий средства в приобретение квартиры для собственных нужд, должен применяться Закон “О защите прав потребителей”, что крайне невыгодно для строительных компаний и, наоборот, очень выгодно для гражданина даже в случае незначительного нарушения строительной компанией договора. В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности для определения их природы необходимо исходить из содержания, а не из наименования и содержащихся ссылок на нормативные акты. Проведенный автором в ходе осуществления адвокатской деятельности по сопровождению сделок практический анализ большого количества договоров, предлагаемых к подписанию строительными и риэлтерскими компаниями Москвы и Московской области позволяет прийти к выводу, что основная масса инвестиционных договоров фактически являются договорами строительного подряда и к ним должны применяться нормы закона “О защите прав потребителей”. В то же время, встречаются и договоры, к которым этот закон применить проблематично даже на теоретическом уровне, а так же существует нежелание судов руководствоваться этим законом, хотя в последнее время многие суды все же его применяют, пусть и осторожно, поэтому большое внимание следует уделить тексту предлагаемого к подписанию договора. Точку зрения о применении закона “О защите прав потребителей” разделяется и Верховный суд РФ (Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), а так же Государственным комитетом по антимонопольной политике, который указывает в своем Разъяснении от 9 января 1996 года: “Договоры на строительство жилья гражданам на практике имеют название, не соответствующее содержанию договора. Часто заключаются так называемые договоры "о совместной деятельности", "долевом инвестировании" по своему содержанию являющиеся договором подряда … Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей. ” Аналогичное положение содержится и в Разъяснении, утвержденном приказом ГАК РФ от 20 мая 1998 г. N 160. На практике многие суды неохотно применяют законодательство о защите прав потребителей. Это связано прежде всего с тем, что ст. 28 Закона “О защите прав потребителей” предусматривает право гражданина в случае просрочки исполнения по договору потребовать уменьшения цены приобретаемой квартиры, а так же требовать выплаты неустойки в размере трех процентов за каждый день просрочки (но не более цены договора). Т.е. если просрочка сдачи дома в эксплуатацию составит более месяца и применить законодательство о защите прав потребителей, то гражданин вправе потребовать от строительной компании выплаты ему суммы, равной полной цене квартиры (т.е. фактически возврата внесенных средств). При этом обязанность предоставить квартиру у застройщика сохраняется. Конечно, застройщики не могут допустить того, что из-за просрочки сдачи дома более чем на 1 месяц они фактически будут обязаны вернуть гражданину деньги и предоставить квартиру. Однако В последнее время суды все чаще стали применять законодательство о защите прав потребителей, но обычно уменьшают размер взыскиваемой неустойки. Более подробно вопрос о защите прав в суде будет рассмотрен в п. 5 статьи.

2. Заключение договора: Какие положения обязательно должны быть в инвестиционном договоре для гарантии прав инвестора, какие документы должны Вам показать при заключении договора.

Перед заключением договора рекомендуется тщательно проверить предлагающую заключить договор компанию (что она строила, когда, с каким результатом). Часто предлагается к подписанию договор уступки права требования по инвестиционному договору. В этом случае необходимо проверить так же компанию, уступающую право требования. Следует иметь в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования по которому уступается, без согласования со строительной компанией. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, так же наличие документов, дающих право на строительство дома:

1. Инвестиционного контракта с Администрацией органа местного самоуправления, либо исполнительного органа субъекта Федерации (например, при инвестировании в строительство коттеджа).

2. Договора аренды земельного участка для строительства.

3. Разрешения на строительство, разрешения на производство строительно-монтажных работ. Представляет собой комплект документов.

4. Часто необходимо изучить и иные документы (акты экологической экспертизы и другие) При отсутствии данных документов строительство будет незаконным.

В предлагаемом к подписанию договоре должны содержаться следующие условия:

1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом может указываться номер квартиры, либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором квартира была бы помечена.

2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, например “ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию – 2 квартал 2008 года”. На практике просрочкой считается сдача дома позднее 3 квартала 2008 года.

3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а так же положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае, если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка будет взыскиваться на основании договора

5. Должен быть четко прописан механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока

6. Должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

7. Содержать положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а так же ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.

8. Положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру

9. Обязанность застройщика выдать Вам на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому Вашему требованию (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.) В целом хочется сказать, что не должно быть так, что у гражданина по договору есть только право получить квартиру, а все остальные права – у застройщика. Часто бывает, что застройщики, избалованные большим количеством клиентов, отказываются вносить изменения в договор. Подписывать ли такой договор – каждый решает сам, но лучше поискать более сговорчивую компанию. Также настоятельно рекомендуем при подписании договора проконсультироваться у независимого юриста, а не у риэлтера, который осуществил Вам подбор данного варианта строительства, и заинтересован в сделке.

3. Сдача дома в эксплуатацию. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру.

Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии. Подписание данного акта означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а так же иным предъявляемым к жилым зданиям нормативам и требованиям. Однако в договоре инвестирования могут быть предусмотрены дополнительные требования к квартире (наличие или отсутствие чистовой отделки, межкомнатных перегородок). Гражданин принимает квартиру по акту приема-передачи уже от застройщика. Если имеются претензии к качеству квартиры такой акт нельзя подписывать до устранения всех недостатков.

В случае наличия спора необходимо обратиться в экспертную организацию для подготовки заключения и написать мотивированную претензию застройщику. В случае отказа в ее удовлетворении - обращаться в суд. В то же время нельзя требовать производство работ, не предусмотренных в договоре, если квартира соответствует предъявляемым законодательством к жилым помещениям требованиям. После производства обмеров БТИ, составления паспорта домовладения, присвоения адреса и производства иных необходимых действий застройщик подает документы на регистрации права собственности в Росрегистрацию. Процесс оформления документов достаточно длительный и может осуществляться в течение нескольких месяцев. После завершения этого процесса инвестору выдается свидетельство о праве собственности на квартиру и он становится полноправным собственником квартиры. Нередки случаи, когда застройщик (риэлтор) затягивает подачу документов на регистрацию (например, необоснованно требуя доплаты). В этом случае гражданин вправе получить документы на руки и самостоятельно подать их в регистрирующий орган. Рекомендуется делать это с помощью юриста.

4. Нарушение условий договора. Как отстоять свои права в суде.

Наиболее часто застройщики нарушают условия договоров о сроке сдачи объекта в эксплуатацию (иногда до 2-х лет и более), о качестве предоставляемой недвижимости и об отсутствии прав третьих лиц на объект недвижимости. Так же возможны ситуации, при которых застройщики неправомерно требуют доплаты, обусловливая оформление документов о собственности внесением сумм в связи с удорожанием строительства.

1. Нарушение условия договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию

Данное нарушение является наиболее распространенным. При этом возможность предъявления к застройщику каких-либо требований в большой степени зависит от содержания договора. В частности, гражданин вправе : 1. Требовать выплаты неустойки в размере трех процентов за каждый день просрочки (но не более цены договора), ссылаясь на ст. 28 Закона “О защите прав потребителей”. По этому закону Вы так же можете поручить выполнение работы по строительству третьим лицам и потребовать от застройщика возмещения Вам затраченных средств (актуально для приобретающих жилье в коттеджном поселке по договору инвестирования, т.к. в многоквартирном доме это невозможно физически), расторгнуть договор с возвратом всей уплаченной суммы, потребовать уменьшения цены, а так же возмещения убытков. По уже рассмотренным причинам, с применением законодательства о защите прав потребителей могут возникнуть проблемы, но если быть достаточно настойчивым добиться применения этого законодательства можно. В последнее время наметились положительные сдвиги по этому вопросу, суды все чаще встают на сторону граждан, хотя неустойка часто снижается судом (например, гражданин просит взыскать 1 200 000 рублей неустойки (100% уплаченной суммы), а суд взыскивает 500 000 рублей и т.п.). В связи с вышесказанным, мы рекомендовали бы обращаться в суды, т.к в итоге если не всю стоимость, то какую-то ее часть можно у строительной компании отсудить, при этом квартиру как правило рано или поздно гражданин получает. Кроме того, сейчас наметилась тенденция к увеличению взыскиваемой судами неустойки.

2. Если обосновать применение законодательства о защите прав потребителей не удастся, то на основании общих норм и договора вы в любом случае можете требовать: - выплаты неустойки, предусмотренной договором - возмещения Вам всех причиненных нарушением срока сдачи дома в эксплуатацию убытков. Например, если Вы вынуждены были из-за просрочки сдачи дома снимать квартиру, то квартирная плата составит ваши убытки и их можно взыскать через суд. Возможно возмещение и иных убытков (переплата процентов банку за кредит, который брался на данную стройку, в связи с разницей между ставками банка на строящееся жилье и готовое). Для того, чтобы с уверенностью сказать, чего можно добиться в каждой конкретной ситуации необходим анализ договора, который лучше всего поручить грамотному юристу.

2. Нарушение требований к качеству предоставляемой недвижимости:

При заключении договора в нем обычно указываются только самые общие требования к качеству предоставляемой недвижимости. Если какое либо из условий договора нарушается, то гражданин вправе требовать устранения этого нарушения и возмещения причиненных этим нарушением убытков. Т.е. Вы можете потребовать от строительной организации устранить дефекты и до их полного устранения не подписывать акт приема-передачи квартиры. Следует иметь в виду, что помимо оговоренных в договоре, квартира должна соответствовать строительным и иным нормам и правилам, а так же архитектурному проекту. Ознакомится с этими нормами можно в специальной законодательной базе, с проектом можно ознакомиться у застройщика или в архитектурной организации (при обращении в суд можно истребовать документы, относящиеся к Вашей квартире, по судебному запросу). При подписании акта принятия дома в эксплуатацию предполагается, что он всем необходимым нормативам соответствует, поэтому, если Вы считаете что это не так, необходимо обращение в специализированную организацию, а в случае обращения в суд – назначение строительно-технической экспертизы (как впрочем и для установления несоответствия качества недвижимости условиям договора).

3. Наличие прав третьих лиц на объект недвижимости

Иногда выясняется (хотя в последнее время это встречается все реже), что на одну и ту же квартиру претендует 2 и более лица (был подписан аналогичный договор с двумя лицами). Чтобы исключить такую ситуацию, необходимо предусмотреть в договоре ответственность застройщика в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру, а в случае невозможности – предоставить денежную компенсацию по рыночной стоимости на момент выплаты. Но если она все же возникла, то приоритет в получении квартиры имеет лицо, подписавшее договор раньше (первым). Лицо, подписавшее договор позже (т.е. на уже реализованный объект) может требовать со строительной компании возмещения убытков. Кроме того, если выяснится наличие двух договоров на 1 объект, это может служить основанием для возбуждения уголовного дела (мошенничество). Еще раз хочу подчеркнуть, что такие случаи носят в настоящее время единичный характер, но все же бывают, поэтому подходить к заключению договора и проверке компании нужно особенно тщательно. Обычно в таких случаях возникает долгий судебный процесс, требующий участия профессиональных юристов. Иногда возникают споры между будущими соседями по этажу, кому какая квартира должна быть предоставлена. Это бывает, когда явно не указан адрес квартиры, а указана только секция и этаж. Такие споры решаются на основании технической документации на дом, а если это невозможно, обычно стороны все же приходят к какой-то договоренности. Рекомендуется при заключении договора максимально подробно оговаривать место нахождения Вашей будущей квартиры.

4. Затягивание процесса оформления квартиры в собственность.

В случае, если застройщик или риэлтер затягивает процесс оформления квартиры в собственность, например, требуя доплаты, можно подать иск об истребовании у застройщика документов, относящихся к Вашей квартире и заняться регистрацией самостоятельно, либо с помощью юриста. Так же это целесообразно делать и потому, что оплата за действия по регистрации права собственности обычно значительно завышена (1-1.5% от цены сделки за сбор и подачу документов явно несоразмерная цена за такую работу). Также гражданин может потребовать обязать застройщика зарегистрировать право собственности, но в этом случае могут возникнуть проблемы с исполнением решения суда.

В случае, если застройщик не подает документы для регистрации права собственности в регистрационную службу, затягивает передачу квартиры, необходимо обращаться в суд с исками о признании права собственности на квартиры. При этом при положительном исходе суда, можно получить свидетельство о регистрации права собственности уже через 4-5 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, тогда как внесудебное получение свидетельства может растянуться на долгие годы.

Возможны и иные нарушения, например связанные с отказом от подписания основного договора инвестирования на условиях предварительного договора, невыполнением своих обязательств посредническими структурами (агентствами недвижимости и т.п.).

5. Если Вы решили отказаться от исполнения договора и взыскать убытки - можно получить сумму, в несколько раз превышающую внесенную. Нередки ситуации, когда гражданин не хочет ждать завершения строительства, осуществляемого с серьезным нарушением предусмотренных договором сроков, либо еще до наступления срока становится очевидным, что строительство не будет окончено в срок. В данном случае он может написать застройщику заявление об отказе от исполнения договора и возврате внесенных денежных средств. Многие застройщики идут на это, особенно если в договоре предусмотрены штрафные санкции за его неисполнение. Однако не все знают, что возможно не только потребовать возврата внесенных денежных средств но и возмещения убытков - денежных средств, которые будут необходимы Вам для заключения договора инвестирования в настоящий момент (если срок сдачи дома по договору не наступил, но очевидно, что он не будет соблюден), либо для приобретения жилья на вторичном рынке (если срок наступил). Для определения убытков необходимо заказать заключение независимого оценщика. С учетом роста цен и разницы в цене прав инвестирования на различных этапах, и тем более стоимости жилья в готовом доме, разница может быть весьма значительной (часто можно требовать выплаты суммы, в несколько раз большей, чем внесенная). Так же при просрочке можно требовать и выплаты неустойки. Для более подробной консультации Вы можете записаться на прием. Однако в данном случае необходимо оценить финансовое состояние застройщика. Конечно, если застройщик проблемный, возможны сложности с исполнением решения суда. Но чем раньше Вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить хоть что-то, т.к. получив исполнительный лист, Вы сможете его предъявить в службу судебных приставов-исполнителей раньше.

В последнее время участились случаи требования застройщиком доплат в связи с тем, что первоначально по проекту в доме были лоджии или балконы, а после сдачи дома они вдруг превратились в "веранды". Соответственно веранда уже считается с коэффициентом 1, тогда как лоджия - 0.5 а балкон - 0.3. Причину такого чудесного превращения понять несложно - еще один способ получить деньги с дольщика. Бороться с данной проблемой можно и нужно. СНиПы и другие документы четко определяют что такое балкон и чем он отличается от лоджии и веранды. В случае несогласия с застройщиком гражданин может заказать обследование у лицензированной организации и получить акт, в котором будет написано, чем является летнее помещение, и уже с этим актом можно обращаться в суд. Практика по таким делам уже начала формироваться.

В целом хочется сказать, что приняв решение приобрести квартиру в строящемся доме, дом в коттеджном поселке, Вы должны подойти к заключению договора максимально ответственно. Проверить заключающую договор фирму, проанализировать текст договора, проверить наличие полного комплекта документов, которые необходимы для начала строительства. При этом сложно обойтись без помощи грамотного специалиста. Если у Вас возникнут дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашим юристам. Мы можем проанализировать договор, предоставить Вам информацию по объекту и по фирме, обеспечить полное сопровождение сделки.

У нас есть много клиентов, которые бесконечно благодарны нам за то, что в результате проведенной нами грамотной и своевременной юридической работы, мы спасли их миллионы. Телефон для консультаций 319-56-39.


Возврат к списку